yabo2011指引|新冠肺炎疫情影响下租赁关系的法律风险防控(1)

2020-04-08 15:49

2019年底COVID19爆发以来,全国上下众志成城,各个省市依然恢复正常的生产生活秩序。

202048日,迎来了一个好消息:武汉也解除了离汉离鄂通道管控措施。



今天,小编来梳理下,疫情对于租赁行业带来的法律影响,及如何进行法律风险防控。

 


一、疫情对于租赁行业的法律影响


(一)疫情对租赁行业带来的法律影响:(1)因承租人无力制度租金产生的合同违约、解除风险;(2)因中介机构无法严格落实防疫要求而产生的法律风险;(3)因为防疫工作而导致租赁标的的无法回收造成重大经济损失的风险。


二、出租人和承租人该如何应对:

1)沟通
承租人和出租人应积极沟通,当承租人无力承担租金时,可以主动协商减免租金;根据《合同法》第77条之规定:
当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
2)主动检索查阅相关政府网站优惠政策。

疫情爆发以来,各地政府先后出台了一些列助力企业恢复生产、减少损失的政策,其中包括租金见面的优惠政策,作为承租企业要积极用好政策,通过相关部门和出租方的及时沟通,争取达到减少租金的效果;

3)及时维权。

在沟通意见无法取得一致的情况下,出租人和承租人双方均可依法通知对方解除租赁合同,合同相对方也可以采取诉讼或者仲裁方式来维护自己的合法权益。

根据《合同法》第94
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。


三、案例解析


小伙租豪车回家过年,却因为疫情封路,无法回城还车,每天要损失800块。小唐在重庆江北区打工。他的收入其实还不错,每个月薪水有8000多,但有一个小毛病,就是爱面子,平时经常和老家的人吹嘘自己在主城混的很好,有房有车。所以,在春节前,他就租了一辆宝马3系开回老家巫溪。他原本打算回家过个年,初5就回来,这样按每天800块算,这几天他只需要支付5000多的租金。但人算不如天算,他刚回到家里不久,肺炎疫情爆发,村里开始封路,他出不去了。刚开始他还不是很着急,总觉得最迟元宵节就可以回主城了。没料到,到现在村里还是处于封闭状态。看着停在院里的宝马,小唐愁坏了。现在他既不能开着车子出去兜风、见朋友,最关键的是每天还要支付800元的租金。现在他也正在和租车公司沟通,希望在这种不可抗力的情况下,租车公司能够减免他一部分的租金。看了小唐的遭遇,一方面我觉得他这种租豪车给自己涨面子的做法有点幼稚,另一方面也觉得这次疫情真的是从各个层面影响了我们每一个人的生活。yabovip1com解析:车辆租赁合同到期,因政府防疫工作的开展,造成承租方无法按照合同约定归还车辆,这种情况属于租赁合同成立后履行完毕,换车的客观情况发生了重大变化,而COVID19 疫情在法律上属于不可抗力,疫情不可避免地对租赁行业带来巨大的影响和冲击:既对出租人,亦对承租人产生影响。这是在订立合同时无法无法预见、不可归责于当事人的情况,且不属于商业风险。继续履行原合同约定对承租方显失公平。
根据《最高院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第26:
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

yabovip1com建议:1)在发生此种情况之下,出租人和承租人采取友好协商的方式处理面临的问题。出租方因客观评估疫情对租赁合同履行造成的困难,可以与承租人合理分摊租金和服务费。出租人不能利用其强势地位强行扣划费用,以此降低投诉、维权诉讼对企业带来的法律风险。(2)如果,出租人不同意协商坚持按日扣除租赁费用,承租人可以通过向法院提起诉讼的方式进行维权。